某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3500元/㎡，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建设期为3年，地价于开始槸ň投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入;年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总开发成本是()万元。